URBANIZACIONES

Esta temática ira enfocada al reglamento establecido en El Salvador, que rige  la forma en la cual estas se llevan a cabo, este reglamento esta constituido por el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, esta entidad es la que dicta los parámetros que debe cumplir en base a diferentes factores, tales como la ubicación del terreno a urbanizar, las dimensiones de este, la densidad poblacional de la zona y otros mas.

Dicho reglamento parte de la premisa que "La elaboración, aprobación y ejecución de planes de desarrollo urbano y rural de la localidad, corresponde al respectivo municipio, los que deberán enmarcarse dentro de los planes de desarrollo local o nacional de vivienda y desarrollo...", también se menciona que; "Cuando los municipios no cuenten con sus propios planes de desarrollo local y ordenanzas municipales respecticos, deberá solicitar la autorización correspondiente al Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, antes que a cualquier otra oficina...". <<Art. 1 Ley de Urbanismo y Construcción>>

Así mismo esta aprobación puede ser otorgada por el VMVDU siempre y cuando cumpla los siguientes requisitos:

1 - Levantamiento topográfico del terreno, con curvas de nivel a un metro de equidistancia como máximo.

2 - Clase de urbanización con indicación del respectivo parcelamiento.

3 - Proyecto de calles principales y secundarias.

4 - Resolución del problema de vía de comunicación con el resto de la ciudad y sus alrededores

5 - Destinar para jardines y parques públicos una fracción de terreno equivalente al 10%, como mínimo, del área útil del inmueble a urbanizar, cuando se ubique en Ciudades o centros poblados existentes; y 12.5 metros cuadrados, como mínimo por lote a parcelar, cuando se ubique fuera de los centros poblados existentes.

6 - Reservar espacios públicos suficientes para la instalación de los servicios públicos necesarios.

7 - Destinar para escuela un terreno cuyo tamaño deberá ser equivalente a 8 metros cuadrados por lote a parcelar o urbanizar.

8 - Resolución de factibilidad emitida por el organismo correspondiente del problema de agua potable, drenaje completo de aguas lluvias, aguas negras, alumbrado eléctrico, servicio telefónico indicando sus conexiones con los servicios públicos ya establecidos.

9 - Especificar la clase de materiales que se piense usar para las obras de agua potable, aguas lluvias, aguas negras, cordones, cunetas y tratamiento de las superficies de las vías de transito.

10 - Los planos topográficos y planimétricos serán presentados a una escala no menor de 1:500 y los planos denominados "perfiles" serán presentados a escala no menores de 1:50 en la vertical y de 1:500 en la horizontal. Además, para grandes con juntos se deberá presentar un plano adicional a una escala 1:1000

Se recomienda en especial la lectura de los siguientes artículos para la realización de una urbanización:

Art. 6 >> Todo proyecto de parcelación habitacional deberá cumplir con todos los requisitos que señala el presente reglamento...

Art. 9 >> Dimensión y escala de planos

Art. 10 >> Todo propietario de terreno urbanizable o rural que desee parcelar su propiedad con fines de vivienda deberá solicitar previo una solicitud de permiso de parcelación o sub parcelación.

Art. 11 >> Para obtención de  calificación de lugar de un terreno, el interesado deberá presentar la documentación

Art. 12 >> Líneas de construcción

Art. 13 >> Factibilidad de servicios

Art. 14 >> Requisitos para obtención de un permiso de parcelación

Art. 15 >>Para obtener una revisión vial y zonificación de todo proyecto de parcelación o urbanización del interesado deberá presentar los documentos

Art. 16 >> Podrá reprobarse la revisión vial y zonificación de un proyecto por las causas

Art. 17 >> Toda persona natural o jurídica que desee iniciar una obra de parcelación deberá presentar al VMVDU lo siguiente 

Art. 18 >> Iniciación de obras

Art. 19 >> Modificaciones

Art. 20 >> Proceso Constructivo

Art. 21 >> Control de laboratorio 

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Ahora bien, debemos definir lo que es una parcelación habitacional; para ello recurrimos al Art 41 el cual dicta <<Se entenderá por parcelación habitacional, la división simultanea sucesiva del suelo en dos o más lotes, cuando pueda dar lugar a la construcción de un núcleo de población>>

Las parcelaciones habitacionales se clasificarán atendiendo su localización, densidad y grado de urbanización.

Existen cuatro tipos de localización, las cuales son:

Localización 1 (L1): Estas son de poblaciones mayores a 50000 habitantes o en suelos de alta presión urbana.

Localización 2 (L2): Estas son de poblaciones menores a 50000 habitantes o en suelos de baja presión urbana.

Localización 3 (L3): Fuera de poblados existentes o en suelos sin presión urbana

Localización 4 (L4): En zonas de preservación ecológica

Por presión urbana deberá entenderse la demanda efectiva de suelo urbano, provocado por la taza de crecimiento de la población (se recomienda leer el Art. 42)

Así mismo los rangos de densidad se expresan en áreas de lotes, los cuales están dados de la siguiente manera:

Densidad 1 (D1) >> Cien metros cuadrados como máximo

Densidad 2 (D2) >> Más de cien metros cuadrados, hasta doscientos metros cuadrados como máximo

Densidad 3 (D3) >> Más de doscientos metros cuadrados, hasta los quinientos metros cuadrados como máximo

Densidad 4 (D4) >> Más de quinientos metros cuadrados, hasta los mil metros cuadrados como máximo

Densidad 5 (D5) >> Más de mil metros cuadrados

Las parcelaciones, según el grado de urbanización se catalogaran  de la siguiente manera

Urbanización completa tipo 1 (U1)

Urbanización completa tipo 2 (U2)

Urbanización progresiva de grado 1 (U3) 

Urbanización progresiva de grado 1 (U4) 

Urbanización progresiva de grado 1 (U5) 

Para toda urbanización se deberá donar un mínimo del 10% que será destinado a área verde (Art. 55), esta estará dividida en área de actividad recreativa y área ecológica. 

El urbanizador para calcular el área verde recreativa deberá utilizar un índice del 60% del área verde total.

Existiendo un punto importante en las áreas que no se utilizarán para vivienda, surge el Área de Equipamiento Social, este debe cumplir ciertos requisitos, se menciona el Art 65 reza que para parcelaciones con un numero de lotes mayor a 80 deberán contar con una zona destinada a lote de escuela o equipamiento social, para el calculo de dicho lote se utiliza lo siguiente

Posterior a este post se continuara con mas especificaciones que debe contener una urbanización, siendo específicos la parte de la estructuración vial.

BIBLIOGRAFIA

Todos los post referente a urbanizaciones, vienen referidas de la Ley de Urbanismo y Construcción del Reglamento del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano de El Salvador, Consultado el 20 de Octubre del 2020

La versión que se esta utilizando es la que contiene la tercera reforma de este:

Reformas: (3) D.L. Nº708, del 13 de febrero de 1991, publicado en el D.O. Nº 36, Tomo 310, del 21 de febrero de 1991.